Hur fungerar det i Hyresgästföreningen? (Ordlista)

20.04.2016 11:07

BOINFLYTANDE

Gemensamma utrymmen - Är de utrymmen i bostadsområdet som hyresgästerna delar på, exempelvis trapphus, tvättstugor, gård, cykelförråd m.m.

Dialog - Dialog kommer från grekiskan och betyder 'genom samtal'. För att vi som organisation ska kunna företräda hyresgästerna på bästa sätt är vi i ständig dialog med hyresgästerna då målet för vår verksamhet är att förbättra boendet för hyresgäster – alla hyresgäster.

Bostadsmöten – De flesta lokala hyresgästföreningar som får fritidsmedel från bostadsbolaget ska enligt boinflytandeavtalet hålla ett bostadsmöte öppet för alla hyresgäster om budget och verksamhetsplan.

 

FÖRHANDLING

Förhandlingsråd för det privata beståndet - Rådens uppgift är bland annat att, tillsammans med den från regionkontoret utsedde förhandlingsledaren, följa hyresutvecklingen.

Husombud - Husombud finns oftast i enskilda fastigheter i det privata beståndet eller där vi inte har lokala hyresgästföreningar. Husombudet är en kontaktlänk mellan medlemmar och föreningsstyrelsen på kommun-/stadsdelsnivå och förhandlingsdelegation/råd.

 

Breddad/stor delegation - En grupp medlemmar utsedda av Hyresgästföreningarnas årsmöten som deltar i förhandlingsarbetet med förhandlingsledare. Beslutar om inriktning utifrån regionstyrelsens förhandlingsriktlinjer. Breddad delegation är rådgivande till lilla delegationen och beslutar om en förhandlingsöverenskommelse med fastighetsägaren. Breddad/stor delegation finns för allmännyttorna och större privata fastighetsägares bestånd.

Liten delegation - Utses av breddade/stora delegationen. Den lilla delegationen träffar fastighetsägaren tillsammans med regionens förhandlingsledare.

Allmännyttan - Ett allmännyttigt bostadsföretag/stiftelse med bostadsförsörjningsansvar där kommunen har kontrollen.

Privata fastighetsägare – Kan vara stora fastighetsbolag, små fastighetsägare, bostadsrättsföreningar med hyreslägenheter, kommuner, landsting, privata stiftelser med flera.

Årliga hyresförhandlingar - De årliga kollektiva hyresförhandlingarna syftar till att nå en överenskommelse om hyresnivån mellan hyresgäster och fastighetsägare. Utgångspunkten i förhandlingarna är att hyresvärden i allmänhet vill höja hyrorna medan Hyresgästföreningen vill hålla hyrorna nere. Förhandlingarna sker på basis av ett avtal om förhandlingsordning som träffas mellan Hyresgästföreningen och en fastighetsägare eller en organisation av fastighetsägare.

Bruksvärdeshyra – Bruksvärdeshyra är baserat på det lagstadgade hyressättningssystem som används i Sverige dag och som innebär att hyran ska avspegla hyresgästernas värderingar gällande fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och gemensamma utrymmen. Bruksvärdeshyra utgör en prisreglering som avviker från marknadsekonomins lagar om utbud och efterfrågan. Bruksvärdessystemet infördes år 1968.

Hyressättningssystem - I Sverige har vi ett unikt system för hyressättning av bostäder med kollektiva hyresförhandlingar. Systemet syftar till att balansera hyresvärdens och hyresgästens intressen, ge en rimlig hyresutveckling och skapa trygghet för hyresgästerna.
Hyressättningssystemet vilar på tre ben: bruksvärdesprincipen, hyresförhandlingar och allmännyttiga bostadsföretag.

 

Förhandlingsledare - Anställd förhandlare på regionkontoret som leder förhandlingsarbetet med förhandlingsdelegation/råd.

Förhandlar med allmännyttig eller privat fastighetsägare.

Generell underhålls- och reparationsstandard - Enligt hyreslagen, Jordabalken, 12 kap §15, ska hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, om inte annat har avtalats. Hyresvärdens generella underhålls och reparationsstandard för fastigheten och lägenheterna och hur ansvaret och kostnaderna för underhållet i lägenheterna är fördelat mellan hyresvärden och hyresgästen påverkar bruksvärdet.

 

HLU - Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Avtalet om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll innebär att du själv kan påverka en del av underhållet i din lägenhet. Det hela bygger på att det finns principer för hur ofta underhåll ska ske, en tidsplan för underhåll och renovering. Om du avstår från till exempel en omtapetsering när det egentligen är dags för det kan du få ett litet avdrag på hyran. Vill du istället tidigarelägga en renovering får du betala lite extra för det under ett visst antal år. Det brukar också gå att välja till extrautrustning, som tvättmaskin, eller ett dyrare golvmaterial, som parkettgolv.

Bostadsbolag med HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) har åtagit sig ett större ansvar för det inre lägenhetsunderhållet än vad hyreslagen anger, så som bestämda intervaller för byte av ytskikt etc.

 

Fastighetsbolag som använder HLU är exempelvis Familjebostäder.

 

VLU = Valfritt lägenhetsunderhåll. VLU är ett tillvals- och underhållssystem som hyresgästen styr över där det inre underhållet inte ingår i hyran per automatik. Som hyresgäst betalar du bara för ditt eget underhåll, du väljer själv vad du vill göra, när du vill göra det och hur mycket det får kosta. Bostadsbolag med VLU ansvarar inte för det inre lägenhetsunderhållet utan ansvaret har överförts till hyresgästen.

 

VLU (valfritt lägenhetsunderhåll) är en slags anpassning av § 15, 12 kapitlet av Jordabalken. Eftersom paragraf 15 är dispositiv (det vill säga att lagstiftning går att avtala bort) kan parterna (Hyresgästföreningen och bostadsbolaget) avtala om en högre (HLU) eller lägre (VLU) grad av underhåll.

 

Fastighetsbolag som använder sig av VLU är exempelvis Stockholmshem.

 

JURIDIK

Rådgivning – Hyresgästföreningens ger juridisk rådgivning till medlemmar. För att bli kopplad till rådgivningen ringer man Hyresgästföreningens nationella växel på tfn: 0771-443 443 och ber att få bli kopplad till juridisk rådgivning.

Hyresnämndsledamöter - Hyresnämnden är sammansatt av en ordförande, som är utbildad jurist, och två intresseledamöter. Den ena ledamoten har erfarenhet av att vara hyresgäst, och den andra har erfarenhet av att förvalta ett hyreshus. Ledamöterna utses av partsorganisation och förordas sedan av domstolsverket. Ordförande arbetar heltid i nämnden medan ledamöterna har andra yrken.

Hyresnämnden - Hyresnämnden är en domstolsliknande nämnd  som har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva vissa tvister mellan hyresgäst och hyresvärd. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Vissa av nämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Det kostar inget att vända sig till hyresnämnden.

BOSTADSPOLITIK

Här är några av de bostadspolitiska frågor som vi i Hyresgästföreningen driver:

 

Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter - Det byggs för lite och produktionspriserna är väldigt höga. Låga räntor, skattesubventioner för räntekostnader, låg fastighetsskatt och möjligheten att skjuta upp reavinster bidrar till att hålla uppe höga priser på ägda bostäder. Dessa prisnivåer påverkar även byggandet av hyresrätter.

 

Hyresgästföreningen föreslår därför att en investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter ska införas. Det skulle i stor utsträckning förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter. Det är också angeläget att staten fortsätter sin granskning och uppföljning av byggsektorn. Otydlig lagstiftning, kommunala särkrav för byggandet, kvalitetsbrister, ålderdomliga strukturer och byggfel får konsekvenser för miljön, fastighetsägarna och hyresgästerna.

 

Ibland hävdas det att statligt stöd till byggande bara skulle hamna i byggarnas egna fickor. Men motsvarande argument förs inte fram när det gäller de skattefördelar som idag ges till det ägda boendet. Genom åren har det visat sig att lösningar inom ramen för skattesystemet är mer förutsägbara och därför uthålliga. Men det får inte hindra att en lösning på krisen i bostadsbyggandet och på de orättvisa skattevillkoren snabbt kommer till stånd. En investeringsstimulans på mellan 150 000 kronor och 250 000 kronor per nybyggd lägenhet, beroende på var den byggs, skulle innebära ett väsentligt stöd för

nyproduktion. Investeringsstimulansen ska villkoras med en rimlig hyresnivå.                                                      

 

Slopad fastighetsskatt för hyresrätter - Den som äger en villa betalar fastighetsskatt på sitt hus, men den som äger ett hyreshus

betalar både fastighetsskatt på sitt hus, och skatt på vinsten av sin verksamhet – som ju handlar om att hyra ut sitt hus. När villaägaren betalar skatt en gång på sitt hus, betalar alltså hyresvärden skatt två gånger. Och i slutändan blir det hyresgästerna som får betala.

 

Skattefria underhållsfonder - Hyror sätts efter bruksvärdet, det vill säga bostadens kvalitet och standard. Det innebär att en hyresvärd inte kan höja hyran för åtgärder som inte höjer bruksvärdet. I stället bygger hyressättningen på att hyran ger utrymme för fastighetsägaren att få ett överskott som kan sparas till periodiska underhållsinsatser och upprustningar. Med dagens skattesystem riskerar fastighetsägare att behöva betala skatt på överskott som avsätts för framtida underhåll. Hyresgästföreningen tycker därför att skattefria underhållsfonder bör införas för att säkerställa resurser för periodiskt underhåll och upprustning

 

Rotavdrag till hyresrätter - Att bygga om och rusta upp befintligt bestånd, framför allt bostadshusen byggda under miljonprogrammet, riskerar att medföra mycket stora hyreshöjningar. Dessa kan leda till att hyresgäster tvingas flytta. Idag kan egnahemsägare och till viss del bostadsrättsinnehavare göra rotavdrag för att renovera sina bostäder. För att jämna ut obalansen bör det införas ett ekonomiskt stöd för upprustning även av hyresrätter. Hyresgästföreningen föreslår att ett rotavdrag för arbetskostnader införs. Avdraget ska uppgå till maximalt 50 000 kronor per lägenhet och år. Det ska i första hand kunna användas av fastighetsägaren när den renoverar, men om hyresgästen betalar för till exempel underhåll eller tillval i lägenheten ska den också kunna utnyttja det.

 

Miljöpremie för ombyggnad/upprusning av hyresrätter - I samband med ombyggnad eller upprustning av hyresrätter i miljonprogramsområdena satsar ofta bostadsföretag på att samtidigt göra energieffektiviserande åtgärder och andra åtgärder som bidrar till långsiktigt hållbara bostäder. Tyvärr är dock många åtgärder som är samhällsekonomiskt lönsamma och miljömässigt rimliga inte företagsekonomiskt lönsamma. För att långsiktigt hållbara åtgärder ska kunna genomföras utan att hyrorna behöver höjas mer än de boende har råd med föreslår Hyresgästföreningen att det införs en miljöpremie (jämför miljöbilspremie) för satsningar på hållbar utveckling i miljonprogramsområden.

 

Stärkt boinflytande vid ombyggnad – De boende ska ha möjlighet att påverka vad som händer i och omkring bostaden. Utgångspunkten för upprustningar, ombyggnader och renoveringar måste vara att förnyelsen görs för de som bor i bostadsområdet, med målet att de ska kunna bo kvar efteråt. Hyresgäster ska därför få vara delaktiga i hela ombyggnadsprocessen. Därför arbetar Hyresgästföreningen för att få till stånd en lagändring som ökar hyresgästers inflytande. Vi arbetar också med att hitta nya metoder för att skapa dialog mellan boende och bostadsföretag i samband med renoveringar, ombyggnader och upprustningar.

 

Stöd till bostadsföretag på vikande marknader – Att införa ett stöd till allmännyttiga bostadsföretag på svaga marknader handlar om att i ungefär 100 av landets kommuner minskar befolkningen. Det innebär färre boende i de allmännyttiga bolagen. Men även tomma lägenheter kostar pengar. För att även ekonomiskt svaga kommuner ska kunna ha kvar sina allmännyttiga bolag, och för att de hyresgäster som bor kvar ska slippa betala även för de lägenheter som står tomma, tycker Hyresgästföreningen att det ska skapas förutsättningar för att ge ekonomiskt stöd för att åstadkomma rimliga villkor för bostadsföretag på vikande marknader.